Wohnungskündigung kann treuwidrig sein

00:00:03: Willkommen bei Mieter.

00:00:04: recht einfach, der Podcast für alle Wohnungsmieter.

00:00:07: Bei uns gibt es Paragrafen und Urteile garantiert ohne Einschlafgarantie.

00:00:12: Ich bin Laura und stelle die Fragen, die Mieter wirklich interessieren.

00:00:16: Und zum Glück gibt's Alex, der selbst komplizierte Urteile so gut erklärt, dass auch Oma sie versteht.

00:00:22: Also Kopfhörer rein, Lautsprecher an und los geht's

00:00:25: mit der heutigen

00:00:26: Folge.

00:00:30: Hi Alex, ich hab da einen Fall gelesen, der mich echt überrascht hat.

00:00:34: Da hat ein Mieter monatelang seine Mieter aufs falsche Konto überwiesen.

00:00:38: Und am Ende haben die Vermieter verloren.

00:00:41: Wie kann das denn sein?

00:00:42: Ja,

00:00:42: Laura, das klingt erst mal total verrückt, oder?

00:00:45: Aber der Fall aus München zeigt eben, dass es manchmal nicht nur auf die reine Rechtslage ankommt, sondern auch darauf, wie sich alle beteiligten Verhalten haben.

00:00:53: Okay, dann erzähl mal, was ist da genau passiert?

00:00:56: Also, der Mieter wohnte seit Jahrzehnten in einer Wohnung in München.

00:00:59: Alles ganz normal.

00:01:01: Dann hat in den Jahren der Eigentümer an der Wohnung seine drei Kinder übertragen.

00:01:07: Er selbst hat die Hälfte behalten, die Kinder haben jeweils ein Sechstel bekommen.

00:01:10: Ah, verstehe.

00:01:11: Dann gab es plötzlich vier Vermieter statt einem.

00:01:14: Genau.

00:01:15: Und die haben dann zusammen ein Gemeinschaftskonto eingerichtet.

00:01:18: Macht ja auch Sinn, weil, und das ist rechtlich wichtig, wenn mehrere Leute gemeinsam vermieten, muss die Miete an alle zusammengezahlt werden.

00:01:26: Und dann hat der Mieter aber weiter aufs alte Konto überwiesen.

00:01:29: Exakt.

00:01:30: Von April bis Juli, so vier Monate lang, hat er seine Miete ganz brav auf das Konto vom ursprünglichen Vermieter überwiesen.

00:01:38: Der war ja jetzt einer der vier Miteigentümer.

00:01:40: Das Geld kam da also pünktlich und vollständig an.

00:01:43: Okay, aber wo ist dann das Problem?

00:01:45: Ich meine, das Geld war doch da.

00:01:46: Ja.

00:01:47: Aber, und jetzt wird's interessant, dieser Vermieter, der das Geld bekommen hat, hat es einfach behalten.

00:01:53: Der hat es weder ins Gemeinschaftskonto weitergeleitet, noch hatte es dem Mieter zurückgezahlt.

00:01:58: Einfach kommentarlos eingesteckt.

00:01:59: Oh, das ist ja, das ist aber schon ein bisschen merkwürdig, oder?

00:02:03: Absolut.

00:02:05: Und dann haben alle vier Vermieter im August plötzlich fristlos gekündigt.

00:02:09: Die haben gesagt, der Mieter ist im Zahlungsverzug, vier Monats Mieten fehlen.

00:02:12: Moment, aber die Mieten fehlten doch gar nicht wirklich, die waren doch da, nur eben auf dem falschen Konto.

00:02:18: Genau das ist der Punkt.

00:02:20: Rechtlich gesehen hatte der Mieter tatsächlich seine Pflicht verletzt.

00:02:23: Wenn du mehrere Vermieter hast, musst du an alle gemeinsam zahlen.

00:02:27: Zahlungen an nur einen zählen nicht.

00:02:30: Das Amtsgericht hat dann den Vermietern aber erst mal recht gegeben, richtig?

00:02:33: Ja, das Amtsgericht München hat gesagt, Kündigung ist wirksam, der Mieter muss raus.

00:02:38: Ohne Räumungsfrist sogar.

00:02:39: Puh,

00:02:39: das klingt hart.

00:02:41: Aber dann kam die Berufung.

00:02:42: Genau, und das Landgelicht München hat das komplett gedreht.

00:02:45: Die haben gesagt, ja klar, der Mieter hat falsch gezahlt, aber die Kündigung ist trotzdem rechtsmissbräuchlich.

00:02:52: Rechtsmissbräuchlich, was heißt das konkret?

00:02:54: Das heißt, die Vermieter haben sich zwar formell an die Regeln gehalten, aber das Ganze verstößt gegen treu und glauben.

00:03:01: Also gegen das, was im Miteinander fair und anständig ist.

00:03:05: Und warum genau in diesem Fall?

00:03:07: Also das Gericht hat mehrere Punkte gesehen.

00:03:09: Erstens, der Vermieter, der das Geld bekommen hat, hätte es problemlos weiterleiten können.

00:03:15: Das wäre mit minimalem Aufwand möglich gewesen.

00:03:17: Klar, eine Überweisung ist ja kein Hexenwerk.

00:03:20: Richtig.

00:03:20: Und zweitens, und das war dem Gericht besonders wichtig, es handelte sich um eine Familie, Vater und drei Kinder, die hätten das intern ganz einfach klären können.

00:03:29: Ah, verstehe.

00:03:30: Weil die so eng miteinander verbunden sind, hätte man das unkompliziert regeln können.

00:03:35: Genau.

00:03:35: Und dann kommt noch was dazu.

00:03:37: Die Vermieter haben vom Mieter verlangt, dass er die vier Monatsmieten noch mal zahlt.

00:03:42: Also zusätzlich zu dem, was er schon gezahlt hatte.

00:03:44: Was?

00:03:45: Das wären ja dann im Prinzip acht Monatsmieten für vier Monate.

00:03:48: Exakt.

00:03:49: Und der Mieter hat Leistungen vom Jobcenter bezogen.

00:03:51: Der konnte das finanziell gar nicht stemmen.

00:03:53: Das

00:03:53: ist ja absurd.

00:03:55: Ähm, aber... Ist der Mieter nicht auch selber schuld?

00:03:58: Ich meine, er hätte ja aufpassen müssen, auf welches Konto er überweist.

00:04:01: Ja, klar, hat er ein Fehler gemacht.

00:04:03: Da sagt das Gericht auch ganz deutlich.

00:04:05: Er war fahrlässig.

00:04:06: Aber, und das ist der springende Punkt, der Schaden wäre nie entstanden, wenn der Vater das Geld einfach weitergeleitet hätte.

00:04:13: Okay, also die Vermieter hätten den Fehler ganz leicht beheben können, haben es aber nicht getan.

00:04:17: Richtig.

00:04:18: Und anstatt dessen haben sie die Situation ausgenutzt, um zu kündigen.

00:04:22: Das Gericht hatte auch noch einen anderen interessanten Punkt.

00:04:24: Welchen denn?

00:04:26: Zwei-tausendneunzehn hatte der selbe Vater schon mal versucht den Mieter rauszuklagen.

00:04:30: Wegen angeblichem Eigenbau, das hat nicht geklappt.

00:04:33: Oh,

00:04:34: das riecht ja förmlich nach einem zweiten Versuch auf anderem Weg.

00:04:39: Genau das hat das Gericht wohl auch gedacht.

00:04:41: Die haben gesagt, dass er weckt den Eindruck, als sollte der Zahlungsfehler bewusst ausgenutzt werden, um das Mietverhältnis doch noch zu beenden.

00:04:48: Was bedeutet das denn jetzt für Mieter?

00:04:49: Können die einfach irgendwo hinüberweisen und sagen, waren versehen?

00:04:53: Nein, nein, auf keinen Fall.

00:04:54: Das ist ganz wichtig.

00:04:56: Das war eine Einzelfallentscheidung mit sehr besonderen Umständen.

00:04:59: Normalerweise gilt, wenn du mehrere Vermieter hast, musst du auf das richtige Konto zahlen.

00:05:04: Sonst ist die Kündigung wirksam.

00:05:06: Also, man sollte sich da nichts drauf verlassen?

00:05:08: Absolut nicht.

00:05:09: Ähm, wenn dein Vermieter dir eine neue Kontoverbindung mitteilt, dann ändert sofort deinen Dauerauftrag.

00:05:15: Das ist wirklich wichtig.

00:05:16: Und

00:05:16: was können Vermieter vom Urteil lernen?

00:05:18: Also, wenn du als Vermieter versehentlich Geld bekommst, das eigentlich ans Gemeinschaftskonto sollte, dann leite es weiter oder zahlst zurück.

00:05:25: Einfach behalten und dann kündigen, das kann nach hinten losgehen.

00:05:29: Besonders, wenn man als Familie zusammen vermietet, nämlich an.

00:05:31: Ja, genau.

00:05:32: Je enger die Verbindung zwischen den Vermietern, desto eher wird ein Gericht sagen, ihr hättet das doch ganz einfach untereinander klären können.

00:05:39: Was ich auch spannend finde, das Gericht hat ja nicht gesagt, dass die Zahlung aufs falsche Konto okay war, oder?

00:05:45: Nein, überhaupt nicht.

00:05:46: Das Gericht sagt ganz klar, der Mieter hat falsch gehandelt.

00:05:50: Aber die Kündigung ist trotzdem unwirksam, weil sich die Vermieter auch unfair verhalten haben.

00:05:55: Also beide Seiten haben Fehler gemacht, aber die Vermieter haben ihren Fehler sozusagen ausgenutzt.

00:06:01: Perfekt

00:06:01: zusammengefasst, ja.

00:06:03: Genauso war's.

00:06:04: Eine Frage habe ich noch.

00:06:05: Der Mieter hat ab August wieder richtig gezahlt, steht im Artikel.

00:06:08: Hat das auch eine Rolle gespielt?

00:06:10: Ja, absolut.

00:06:11: Das Gericht hat gesagt, daran hätten die Vermieter erkennen können, dass es nur ein vorübergehender Fehler war.

00:06:16: Kein böser Wille, sondern einfach ein Versehen.

00:06:19: Und

00:06:19: trotzdem haben sie gekündigt?

00:06:20: Genau.

00:06:21: Und deshalb hat das Gericht gesagt, das ist treuwidrig.

00:06:25: Ihr habt gesehen, dass er den Fehler korrigiert hat, aber ihr wollt trotzdem die Kündigung durchziehen.

00:06:30: Wie ist das denn eigentlich ausgegangen?

00:06:31: Musste der Mieter dann gar nicht ausziehen?

00:06:33: Nein,

00:06:33: das Landgericht hat die Räumungsklage komplett abgewiesen.

00:06:36: Der Mieter durfte in der Wohnung bleiben.

00:06:38: Und die vier Monats Mieten, die auf dem falschen Konto gelandet sind?

00:06:41: Gute Frage.

00:06:42: Das Urteil beschäftigt sich hauptsächlich mit der Kündigung.

00:06:45: Aber vermutlich müssen sich die Vermieter das untereinander regeln.

00:06:48: Der eine hat es ja kassiert.

00:06:50: Das wird dann wohl ein interessantes Familiengespräch gewesen sein.

00:06:53: Ja, das kann man wohl sagen.

00:06:54: Das ist auch so ein Punkt.

00:06:55: Das Gericht hat betont, dass offene Kommunikation wichtig ist.

00:06:59: Hätten die Vermieter mit dem Mieter geredet und gesagt, hey, du zahlst auf das falsche Konto, wir können das so und so lösen, dann wäre der ganze Richtstreit vielleicht vermeidbar gewesen.

00:07:07: Stattdessen haben sie einfach gekündigt, ohne zu reden.

00:07:10: Genau.

00:07:10: Und das hat das Gericht eben als unfair bewertet.

00:07:13: Was ich wichtig finde für die Zuhörer, das war jetzt wirklich ein Sonderfall, oder?

00:07:17: Mit der Familie, der Vorgeschichte und allem.

00:07:19: Absolut.

00:07:20: Das Gericht sagt ganz klar, das ist eine Einzelfallentscheidung.

00:07:23: Andere Fälle können völlig anders ausgehen.

00:07:25: Es ist keine Freifahrtskarte für Mieter nachlässig zu sein.

00:07:28: sondern eher eine Mahnung an Vermieter, fair zu bleiben.

00:07:31: Richtig.

00:07:32: Kündigungen sollten nicht als Mittel missbraucht werden, um andere Ziele durchzusetzen.

00:07:37: Wenn jemand ehrlich im Zahlungsverzug ist, dann kann man natürlich kündigen.

00:07:41: Aber wenn man selbst zur Situation beigetragen hat und es einfach beheben könnte, dann ist es was anderes.

00:07:46: Okay, fassen wir noch mal zusammen.

00:07:48: Mieter sollten trotzdem immer aufs richtige Konto zahlen?

00:07:52: Ja?

00:07:52: Und Vermieter sollten nicht versuchen, Fehler auszunutzen, die sie selbst leicht hätten verhindern können.

00:07:58: Perfekt.

00:07:59: Und im Zweifel, miteinander reden, statt gleich zu kündigen.

00:08:02: Das ist wahrscheinlich sowieso der beste Rat im Mietreff, oder?

00:08:04: Ja, in neun von zehn Fällen würde das viele Probleme lösen.

00:08:09: Aber dafür bräuchte man ja uns Anwälte ja nicht mehr.

00:08:11: Na ja, für die kompizierten Fälle dann doch

00:08:13: noch.

00:08:13: Zum Glück.

00:08:19: Das war's für heute bei Miete recht einfach.

00:08:21: Danke, dass ihr dabei wart.

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00:08:29: Ihr habt Fragen zu eurem speziellen Rechtsproblem?

00:08:31: Dann bucht eine kostenlose Ersteinschätzung auf unserer Webseite jurial.de.

00:08:36: Wir hören uns bald wieder mit neuen Urteilen, klaren Antworten und garantiert ohne Paragrafen-Jungle.

00:08:42: Bis dann, bleibt rechtlich entspannt.